A inadimplência condominial fechou o primeiro semestre de 2025 em 11,95%, o maior número da série histórica do Censo Condominial, e segue em patamar alto mesmo com a leve queda para 11,66% no segundo semestre (a projeção da uCondo para 2026 é de estabilizar perto de 11%). Prevenir começa antes do atraso, com comunicação clara e facilidade de pagamento. Quando a cota já venceu, a negociação direta costuma resolver mais rápido do que a cobrança judicial, que fica reservada para quando o diálogo não avança. E existe um limite claro do que o condomínio pode fazer com quem está devendo: aplicar uma punição fora da lei pode gerar indenização por dano moral, então vale entender a régua antes de agir.

Neste artigo, nós, na GRS, explicamos por que a inadimplência subiu, o que a lei permite cobrar de multa e juros, o que o condomínio pode e não pode fazer com o morador inadimplente, e como conduzir a prevenção, a negociação e, se for o caso, a cobrança judicial sem desgastar a convivência entre vizinhos.

Por que a inadimplência condominial está batendo recorde

O Censo Condominial 2025/2026, que cruza dados da uCondo, do IBGE e da Receita Federal, mapeou 327.248 condomínios ativos no Brasil, com cerca de 39 milhões de moradores. Nesses três anos, a taxa condominial média subiu 24,9%, chegando a R$ 516 por mês. É esse aumento de custo, mais do que má vontade de pagar, que pressiona o orçamento do morador e empurra a inadimplência para cima.

O reflexo aparece direto no caixa do condomínio: cada unidade inadimplente é uma fatia do rateio que falta, e o que falta precisa ser coberto por quem está em dia, atrasa manutenção ou consome o fundo de reserva. Entender essa origem ajuda o síndico a tratar a inadimplência como o que ela é hoje: um problema de orçamento apertado, que se resolve com prevenção e negociação, não como caso isolado de mau pagador.

O que a lei permite cobrar de quem atrasa a cota

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil autoriza o condomínio a cobrar três coisas de quem atrasa a contribuição: multa de até 2% sobre o valor da dívida, juros de mora e correção monetária. Se a convenção do condomínio já define a taxa de juros, ela vale. Se a convenção for omissa, entra a regra do artigo 406 do Código Civil, que mudou com a Lei 14.905/2024: desde 30 de agosto daquele ano, o juro legal deixou de ser fixo em 1% ao mês e passou a acompanhar a Selic, a taxa básica de juros da economia, descontada do IPCA, o índice que mede a inflação. É uma taxa variável, então o síndico ou a administradora consultam o valor atualizado a cada cobrança, em vez de aplicar sempre o mesmo número.

Vale uma distinção importante: essa multa de até 2% é sobre o atraso da cota. Existe uma multa diferente, prevista no parágrafo 2º do mesmo artigo, que pune quem descumpre reiteradamente outras regras do condomínio (barulho, uso indevido de área comum) e pode chegar a até 5 vezes o valor da contribuição mensal. São duas multas com finalidades diferentes, e vale não confundir uma com a outra na hora de aplicar.

O que o condomínio pode fazer com quem está inadimplente

Além de cobrar multa, juros e correção, a lei prevê uma única restrição não financeira para quem está com a cota atrasada: suspender o direito de voto em assembleia, conforme o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, que condiciona votar e participar das deliberações a estar em dia com as obrigações. É a única penalidade fora do bolso que tem base direta na lei.

Quando a negociação não avança, o condomínio também tem um caminho mais rápido para cobrar na Justiça: a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é considerada título executivo extrajudicial (artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil). Isso significa que o condomínio pode ir direto para a ação de execução, sem precisar abrir um processo à parte só para provar que a dívida existe, o que agiliza bastante a cobrança.

O que o condomínio não pode fazer com o morador inadimplente

A lista do que é permitido é curta, e a Justiça já definiu, de forma consolidada, o que fica de fora dela, mesmo quando parece uma solução prática:

Proibir o uso de áreas comuns de lazer, como piscina, salão de festas ou playground, por inadimplência. O STJ pacificou esse entendimento em 2019 (REsp 1.699.022/SP): mesmo com previsão em regulamento interno aprovado em assembleia, é abuso de direito impedir o uso dessas áreas. As únicas penalidades cabíveis são as financeiras, do artigo 1.336, parágrafo 1º.

Restringir o uso do elevador. O STJ também já decidiu, em julgamento de 2016 (REsp 1.401.815/ES), que o elevador é essencial ao uso do próprio imóvel em prédios de vários andares, não um conforto opcional. Num dos casos julgados, o condomínio foi condenado a indenizar a moradora em R$ 10 mil por dano moral.

Cortar água ou gás. A Justiça (nesse caso, o TJ-SP, também com indenização de R$ 10 mil) entende que água e gás são serviços essenciais e que a sanção ao inadimplente é só financeira: cortar o fornecimento fere a dignidade da pessoa.

Expor o nome do morador de forma ampla, num mural aberto ou num grupo geral de WhatsApp. Não é seguro fazer isso: a jurisprudência aplica, por analogia, o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, a lei que veda constranger o devedor na cobrança, somado aos princípios da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), e reconhece risco real de indenização por dano moral quando a exposição é vexatória. O caminho seguro é informar apenas a unidade ou o índice agregado de inadimplência, e restringir o nome individual a quem tem interesse legítimo, como síndico, conselho e jurídico.

Em todos esses casos, o raciocínio é o mesmo: a punição que a lei não previu vira risco para o próprio condomínio, não solução para o caixa.

Prevenção: o que reduz a inadimplência antes da cobrança dura

A prevenção mais eficaz é a comunicação transparente. Morador que entende para onde vai o dinheiro do condomínio, e recebe lembrete antes do vencimento, não só depois do atraso, tem menos chance de esquecer ou de acumular dívida por falta de aviso.

Facilidade de pagamento também ajuda: opções de PIX e boleto digital, e a possibilidade de parcelar um débito pontual antes que ele cresça, evitam que um aperto de caixa passageiro do morador vire inadimplência de meses. Quanto mais cedo o condomínio conversa com quem está atrasando, maior a chance de resolver sem judicializar.

Negociação em primeiro lugar: como montar um acordo que funciona

Antes de cobrar na Justiça, a negociação direta costuma ser o caminho mais rápido e o que menos desgasta a relação entre vizinhos. Um acordo de parcelamento bem feito, ainda que simples entre síndico e morador, evita reincidência quando reúne alguns pontos claros:

• o valor total da dívida, já com a correção e os juros aplicáveis calculados;
• o número de parcelas e as datas de vencimento de cada uma;
• a taxa de juros que vale a partir do acordo, seguindo a mesma régua do artigo 1.336, parágrafo 1º;
• o que acontece se uma parcela atrasar: se o acordo se desfaz, se vence o restante de uma vez, ou se a cobrança volta a seguir o rito normal.

Registrar isso por escrito, mesmo que num documento simples assinado pelas duas partes, evita dúvida futura e dá ao condomínio uma base clara se for preciso seguir para a cobrança judicial.

Quando a cobrança precisa ir à Justiça

Quando a negociação não avança, o condomínio segue para a execução judicial, que a lei já facilita: por ser título executivo extrajudicial, a cobrança da cota não exige um processo separado só para comprovar a dívida, e o STJ já confirmou que essa execução não pode exigir formalismo excessivo na documentação apresentada.

A cobrança também tem limite: o STJ decidiu, em 2025 (REsp 2.187.308/TO), que honorários advocatícios contratuais não podem entrar no valor cobrado na execução, só os itens previstos em lei: contribuição, juros, multa e correção monetária. É bom o síndico saber disso, a cobrança judicial segue regra clara, não é um valor em aberto.

Perspectiva GRS: como cuidamos da saúde financeira do condomínio

Nós, na GRS, tratamos a inadimplência como um assunto de gestão, não de confronto. Isso significa acompanhar de perto o fluxo de caixa e avisar o síndico cedo, quando o problema ainda é pequeno e fácil de resolver por conversa. Também significa manter a prestação de contas acessível e clara pelo nosso portal, para que todo morador entenda de onde vem e para onde vai o dinheiro do condomínio, o que por si só já reduz atrito e atraso.

Aqui no Vale e no Litoral Norte, sentimos isso de perto: quando o síndico age cedo, com comunicação transparente e uma proposta de acordo justa, a maior parte das situações se resolve antes de chegar à cobrança judicial. É esse acompanhamento, técnico e ao mesmo tempo humano, que colocamos em cada condomínio que administramos.

Perguntas frequentes sobre reforma tributária no condomínio em 2026

O condomínio pode proibir o morador inadimplente de usar a piscina, o salão de festas ou a academia?

Não. O STJ decidiu, em julgamento consolidado de 2019 (REsp 1.699.022/SP), que é abuso de direito impedir o uso de áreas comuns de lazer por inadimplência, mesmo com previsão em regulamento interno. As únicas penalidades cabíveis são as financeiras, do artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil: multa, juros e correção.

Quanto de multa e juros o condomínio pode cobrar de quem atrasa a cota?

Até 2% de multa sobre o valor da dívida, mais juros e correção monetária. Se a convenção não define a taxa de juros, vale a regra do artigo 406 do Código Civil, que desde a Lei 14.905/2024 é a taxa Selic deduzida do IPCA, uma taxa variável, não mais fixa em 1% ao mês.

O nome do morador inadimplente pode ser divulgado no mural ou em assembleia?

Divulgar o nome de forma ampla ou vexatória não é seguro. A jurisprudência aplica o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que veda constranger o devedor na cobrança, e os princípios da Lei Geral de Proteção de Dados, reconhecendo risco de dano moral quando isso acontece. O caminho seguro é informar apenas a unidade ou o índice agregado de inadimplência, e restringir o nome a quem tem interesse legítimo, como síndico, conselho e jurídico.

O condomínio pode cortar a água, o gás ou o elevador de quem está devendo?

Não. A jurisprudência já condenou condomínios a indenizar moradores nesses casos: água, gás e o uso do elevador são considerados essenciais, e a sanção ao inadimplente é só financeira, prevista no artigo 1.336, parágrafo 1º do Código Civil.

Existe um jeito mais rápido de cobrar a cota atrasada na Justiça?

Sim. A cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial (artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil), o que permite ao condomínio ir direto para a ação de execução, sem precisar provar a dívida num processo à parte, o que agiliza a cobrança quando a negociação não resolve.

Quem compra um imóvel herda a dívida do condomínio de quem vendeu?

Pode herdar, sim. O STJ decidiu, em 2025, que a dívida condominial é uma obrigação que acompanha o imóvel, não a pessoa: quem está registrado na matrícula responde pelo condomínio, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves. Por isso, checar a certidão de débitos antes de fechar a compra é sempre recomendado.

Lidar bem com a inadimplência não é sobre punir quem atrasou. É sobre ter estrutura para prevenir, negociar com equilíbrio e, quando for o caso, cobrar dentro do que a lei permite, sem colocar o condomínio em risco.

Se o seu condomínio quer esse tipo de acompanhamento, com prestação de contas clara e uma equipe que trata a inadimplência com técnica e cuidado, fale com a gente. Estamos aqui, no Vale do Paraíba e no Litoral Norte, para cuidar da saúde financeira do seu condomínio.