Em 2026, a Reforma Tributária chegou para valer, mas o impacto real no orçamento do condomínio ainda é mínimo. As alíquotas de teste são de apenas 0,9% de CBS e 0,1% de IBS (juntas, 1%), e o condomínio residencial, na maioria dos casos, nem é contribuinte direto desses novos tributos. O que muda de verdade agora é a informação: a partir de agosto de 2026, as notas fiscais dos prestadores vão começar a exibir os campos de IBS e CBS. É um marco documental, não de cobrança plena.
Por isso, a palavra de ordem em 2026 é aprender, não entrar em pânico. Neste artigo, explicamos o que é cada tributo novo, o que diz a lei sobre o condomínio, o que começa a aparecer nas notas que você já recebe, quando o impacto financeiro real deve chegar, e o que o síndico pode fazer agora para se preparar com tranquilidade.
O que é a Reforma Tributária – a versão sem juridiquês
A EC 132/2023 – A Emenda Constitucional nº 132, promulgada em 20 de dezembro de 2023, mudou a Constituição para reorganizar a tributação sobre consumo no Brasil. Em vez de cinco tributos com regras diferentes (PIS, COFINS, ISS e ICMS), a reforma cria dois: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui os tributos de estados e municípios, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui os federais.
A LC 214/2025 – a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 – detalhou como esse sistema funciona na prática. Juntos, IBS e CBS formam o chamado IVA Dual (dois impostos sobre valor agregado), um modelo mais simples e transparente. A transição, porém, é gradual: o cronograma vai de 2026 até 2033, com cada tributo antigo sendo extinto progressivamente.
O cronograma de 2026 a 2033
2026 é o ano de teste: CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, totalizando 1%, para que empresas e sistemas se adaptem. Em 2027, o PIS e o COFINS são extintos e a CBS entra em vigor plena. Entre 2029 e 2032, ISS e ICMS fazem a transição. Em 2033, os tributos antigos se encerram completamente. Ou seja: o impacto financeiro mais significativo começa em 2027, não agora.
O condomínio paga IBS e CBS? A resposta direta
Na maioria dos casos, não. O Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026 (que regulamenta a CBS e normas comuns ao IBS), confirma em seu artigo 25, inciso I, que o condomínio edilício não é contribuinte desses tributos por regra geral. Quem recolhe IBS e CBS ao governo é o prestador de serviço, a empresa de portaria, a de limpeza, o elevador, a manutenção. O condomínio, como tomador desses serviços, sente o impacto de forma indireta.
Existe uma exceção: se o condomínio tiver receitas não condominiais que ultrapassem 20% da receita total (conforme o artigo 25, parágrafo 4º, inciso II, da LC 214/2025), ele passa a ser contribuinte. Para o condomínio residencial padrão, isso raramente se aplica.
O que o síndico precisa entender é que o impacto vem pelos contratos. Quando os prestadores passam a recolher mais tributo, eles tendem a repassar esse custo ao preço dos serviços. A estimativa de mercado é de aumento entre 2% e 7% nos contratos de portaria, limpeza, segurança e manutenção ao longo de toda a transição, mas o impacto financeiro real começa a partir de 2027.
O que muda nas notas que chegam ao condomínio a partir de agosto de 2026
Este é o ponto de atenção mais concreto de 2026. A partir de 1º de agosto de 2026, documentos fiscais eletrônicos (NF-e, NFS-e, CT-e e outros) passam a ser obrigados a exibir os campos de IBS e CBS preenchidos. Até 31 de julho de 2026, as penalidades por ausência desses campos estavam suspensas. A partir de agosto, os emissores que não incluírem o destaque podem ser autuados.
Para o síndico, o que muda na prática é simples: as notas que chegam do prestador vão ter dois campos novos, IBS e CBS. Mesmo que o valor nesses campos seja próximo de zero em 2026 (porque as alíquotas de teste são mínimas), eles estarão lá. Não é um sinal de que o condomínio está pagando mais: é um marco documental, de adequação do sistema. A cobrança efetiva começa a ter peso a partir de 2027.
O que a gente recomenda: quando a primeira nota com esses campos chegar, não estranhe. Converse com a administradora e com o contador para entender o que está sendo destacado. É informação nova, mas não é motivo de susto.
O que a Reforma NÃO muda para o condomínio
Dois pontos que geram dúvidas e merecem resposta direta:
Primeiro: a folha de pagamento dos funcionários do condomínio não é afetada. A Reforma Tributária mexe com tributos sobre consumo (IBS e CBS), não com encargos trabalhistas. O salário e os encargos do zelador, do porteiro e de outros funcionários continuam pelas mesmas regras de sempre.
Segundo: o cashback previsto na LC 214/2025 para contas de água, energia e gás existe, mas não é para o condomínio. Esse benefício é exclusivo de pessoas físicas de baixa renda cadastradas no CadÚnico (com renda familiar per capita de até meio salário mínimo). O condomínio não é beneficiário. Para o condomínio, as tarifas de água, luz e gás vão ter IBS e CBS embutidos a partir dos fornecedores, mas sem mecanismo de cashback, e com impacto real só a partir de 2027-2029.
O que é o split payment – e por que o síndico vai ouvir esse termo
Split payment, ou pagamento dividido, é o mecanismo que faz a retenção do tributo acontecer de forma automática no momento em que o condomínio paga a nota de um prestador. O sistema (via PIX, cartão, boleto ou nota eletrônica) separa a parte do IBS e da CBS e a repassa diretamente ao governo. O prestador recebe apenas o valor líquido.
Para o condomínio como tomador de serviço (não contribuinte), o impacto direto do split payment é baixo. Mas é útil conhecer o conceito: ele muda o fluxo de caixa dos prestadores, e isso pode influenciar a forma como eles precificam contratos a partir de 2027.
O que o síndico pode fazer agora – checklist prático para 2026
2026 é o momento certo para aprender, revisar e ajustar, antes que o impacto financeiro real chegue. Quatro ações concretas que recomendamos:
1. Converse com a administradora e com o contador
Peça que expliquem como os novos campos de IBS e CBS vão aparecer nas notas. Entender o mecanismo agora é muito mais tranquilo do que descobrir na hora de uma prestação de contas.
2. Revise os contratos com cláusula de transparência tributária
Inclua ou verifique se já existe uma cláusula que obrigue o prestador a comunicar com antecedência qualquer ajuste de preço motivado por impacto tributário. Isso protege o orçamento do condomínio de surpresas.
3. Reforce o fundo de reserva
Os especialistas da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado) recomendam reforçar o fundo de reserva agora para absorver ajustes nos contratos de serviços nos próximos anos, sem precisar acionar taxa extra de urgência.
4. Priorize fornecedores do Simples Nacional em novas contratações
Empresas do Simples Nacional têm regime tributário diferenciado, o impacto da nova tributação sobre elas tende a ser menor. Quando for contratar um serviço recorrente, vale considerar isso como critério.
Perspectiva GRS: como acompanhamos essa transição com o síndico
Na GRS, acreditamos que a função da administradora vai além de emitir boleto. Num momento de mudança tributária como este, nosso papel é traduzir o complexo e estar ao lado do síndico, sem juridiquês, sem alarme desnecessário, com informação clara.
Na prática, isso significa que acompanhamos a entrada em vigor dos novos campos de IBS e CBS nas notas dos prestadores, alinhamos com os contadores parceiros do condomínio sempre que surge dúvida específica, e comunicamos com transparência quando qualquer ajuste de contrato tiver motivação tributária comprovada. Nossa Pasta Digital interativa mantém toda a documentação acessível para que o síndico, o conselho e os moradores possam acompanhar a prestação de contas com clareza.
Se você ainda não tem esse nível de suporte da sua administradora, a reforma tributária é um bom momento para reavaliar essa parceria.
Perguntas frequentes sobre reforma tributária no condomínio em 2026
O condomínio vai pagar IBS e CBS diretamente?
Na maioria dos casos, não. O condomínio residencial não é contribuinte de IBS e CBS (conforme o artigo 25, inciso I, da LC 214/2025). Quem recolhe são os prestadores de serviço. O condomínio sente o impacto de forma indireta: os prestadores podem embutir a nova tributação nos contratos, pressionando a taxa condominial nos próximos anos.
Por que a nota do prestador vai mostrar IBS e CBS se o valor parece igual?
Porque 2026 é o ano de teste: as alíquotas são mínimas (0,1% IBS + 0,9% CBS = 1% no total) e o impacto financeiro ainda é quase zero. A obrigatoriedade de exibir esses campos nas notas a partir de agosto de 2026 é para que empresas e sistemas se adaptem. A cobrança efetiva começa a ter peso a partir de 2027.
Quando a taxa condominial vai subir por causa da Reforma?
O impacto mais significativo nos contratos de serviços começa em 2027, quando a CBS entra em vigor plena com a extinção do PIS e do COFINS. A estimativa de aumento nos contratos de portaria, limpeza e segurança é de 2% a 7% ao longo de toda a transição (até 2033). Em 2026, o impacto real ainda é mínimo.
A folha dos funcionários do condomínio muda com a Reforma?
Não. A Reforma Tributária mexe com tributos sobre consumo (IBS e CBS), não com encargos trabalhistas. O salário e os encargos do zelador, porteiro e outros funcionários do condomínio seguem as mesmas regras de sempre.
O que o síndico precisa fazer agora, em julho de 2026?
Três ações concretas: pedir à administradora e ao contador que expliquem como a nova tributação aparece nas notas recebidas; revisar os contratos incluindo cláusula que obrigue o prestador a avisar com antecedência qualquer ajuste por impacto tributário; e reforçar o fundo de reserva para absorver eventuais ajustes nos próximos anos sem susto.
O que é o split payment e isso afeta o condomínio?
Split payment é o mecanismo pelo qual, quando o condomínio paga uma nota, o sistema já separa automaticamente a parte do tributo e a repassa ao governo, o prestador recebe apenas o valor líquido. Para o condomínio como tomador de serviço (não contribuinte), o impacto direto é baixo, mas o conceito é útil porque pode afetar o fluxo de caixa dos prestadores e a forma como precificam contratos.
A Reforma Tributária é real, é importante, mas em 2026, o síndico que se informar bem vai chegar em 2027 preparado, não assustado. Esse é o tipo de acompanhamento que a GRS oferece: traduzir o que muda, estar ao lado quando a dúvida surge e ajudar a planejar com antecedência.
Se você é síndico no Vale do Paraíba ou no Litoral Norte e quer entender como a GRS pode apoiar a gestão do seu condomínio nessa transição, fale com a gente: (12) 3411-6775 ou contato@grscondominios.com.br.
